反思深圳地产

         呼唤深圳房地产的平稳健康发展

                                                                宋  丁

一、当前深圳房地产的总体态势

以去年九月国家关于房地产信贷收缩政策出台为标志，深圳在全国率先开始了剧烈的楼市调整，到目前基本上过去了一年时间。一年的时间不长也不短，似乎可以站在更到的基点上对这一年来的调整以及未来的发展做出一点粗浅的判断了。我有以下几点基本认识：

第一，这次调整，一定要来。回想中国房地产业的发展，上个世纪九十年代初期发生在海南、北海、惠州等地的烂尾楼事件并不能说明那时已经有了真正的房地产业和市场，那时只是中国房地产业的早期试验阶段。真正的房地产发展来自上个世纪九十年代后期开始的房地产市场化改革，从那时候起，中国房地产迅速崛起，在八、九年中，基本建立了国内房地产的制度体系、房地产开发商体系、房地产市场体系等，相伴随的就是房价的一路走高，尤其是近三年来，房地产价格进入一个快速拉升的阶段，在深圳，从2005年开始，一连三年都是高速抬升，17%、26%、50%，显然，到2007年，这种上涨已经进入一个投机爆炒的时代，而真正的下降和调整还没有尝试过。既然走过了头，就一定要调回来，假定政策面不给出调控的信号，只是市场的力量，也会在某个时点上形成“崩盘”局面，这就是市场经济。好在有效的政策出手了，“过山车”终于没有爬到更高的地方去。

第二，理性回归，大势可期。经过将近一年的调整，深圳的房地产市场出现了比较明显的理性回归局面。从成交量看，今年上半年平均每个月的一手楼盘成交量只有20多万平方米，而房价也从去年九月的全市平均17000多元下跌到今年六月的11000多元，下跌幅度达到36%。尽管由于成交量的剧烈萎缩和价格的大幅下降，导致一些房地产商和一些投资客的日子有点不好过， 但由于符合市场规律，大多数市民还是乐意见到的，毕竟他们开始看到久违了的趋向合理的房价正在回来。从目前的态势看，这种调整格局可能还会继续一段时间。

第三，正常需求，等待释放。尽管我们都讲“理性回归”，但是，真正的理性回归还要具体分析。从房价来讲，理性回归的格局比较明显，尽管仍有一些该降价的楼盘没有降到位，楼市从总体看应该说还是产生了较大幅度的降价，整体价位正在逐步进入相对合理价位空间。而从成交量看，则还不能说是“理性回归”，因为，目前的成交量显然没有真正反映深圳的实际需求量。深圳是一个超过千万人口的特大城市，即便考虑到特殊的移民特征，有不少人可能没有考虑在深圳买房，但是，总的来看，每年的一、二手住宅需求总量肯定不应低于1000万平方米。但是，从新盘成交量看，2005年900万平方米，2006年700万平方米，2007年500万平方米，今年可能只有300多万平方米。从二手楼市看，去年略高于一手楼，今年大体与一手楼成交量持平。这样看，今年的楼市成交总量可能只有700多万平方米，还达不到2005年一手楼的成交量。显然，这种成交量无法反映深圳的真实需求，更多的需求仍然在等待和观望。如果说，过去几年上涨期裹杂了一些投机的购买力进来，引发了“不该买而买”的非理性需求状态，而在房价逐步进入相对合理的通道时，正常的刚性居住需求也由于在某种舆论引导下对后期走势抱有一定程度的担心而迟迟不愿入市购房，则会导致产生另外一种“该买而不买”的非理性需求状态。

二、深圳房价的高低问题

为什么那么多的深圳住房需求，包括刚性需求在等待和观望？从现象看，似乎在印证一种流行的说法：买涨不卖跌。在楼市下降通道里，人们担心买了房子后，房价再下降。而我们看到的主流舆论似乎是以“降价”为主导的。降价对于等待卖房的市民来说，当然是好事，所以大家宁愿再多等一些时候，等出能够见底的更好的房价来。

现在的问题就来了：深圳的房价底在哪里？现在的房价到底高不高？我认为，一个地方的房价，不能太高，也不能过低，要与国民经济发展水平和居民消费水平相适应。过高，会影响居民住房消费，过低，会影响国民经济正常发展。从目前价位看，回到2006年底、2007年初的住房均价水平，我不敢说这就是深圳房价的底部了，但可以说正在进入相对合理的价位空间，在此基础上，房价下跌的空间已经明显收窄了，这是由深圳国民经济的总体发展要求和居民购房能力和客观需求决定的，而不是由少数舆论人士决定的。这种情况下，成交量按道理说，应该有一个平稳放大的过程。

从居民消费水平看，最重要的莫过于房价收入比了。通常是以1：6的比值来分析合理性，即一个家庭6年的总收入可以买得起一套住房。但是，目前的这个统计主要采用国家统计局城调队的口径，我个人认为，这个统计是不准确的，因为这个统计基本上是以被调查家庭的工资收入为主，而实际上，目前国内城市家庭还有相当部分统计外的收入，包括不少灰色收入。这些收入都会影响居民的购房需求。有一种理论界也采纳的分析方法，即个人收入占当年人均GDP的大约40%，深圳2007年的人均GDP超过一万美元，按这个数据和当年美元汇率1：7左右的比值统计，深圳人均收入大概在30000元左右。人口统计显示，目前一个家庭的人口为三点多个，这样算下来，一个家庭的平均年收入大约在10万元左右。以这种测算，在深圳买一套普通住房还是可能的。当然，平均数不能代表一切，仍然有不少人的实际收入在平均线以下，怎么办？一部分人应该进入政府保障性住房安置之列，另一部分人则需要通过市场调节，在商品房中间通过选择地段、户型、配置、服务等因素，来选择适合自己购买能力的房子，因为量力而行才是市场经济下的行为准则。

从国民经济发展的要求看，今年以来，深圳的国民经济出现了前所未有的严重局面，一季度的GDP增幅三十年来第一次低于全国平均水平。从拉动国民经济增长的“三驾马车”看，出口由于受人民币升值和国际能源、原材料涨价的影响，出现了严重的增幅减少的局面，而消费方面，由于CPI高企，股市楼市下滑，国家银根收紧，导致消费不畅，而投资方面又出现了房地产市场剧烈下滑带来的投资偏冷。目前，政府一方面通过鼓励和扶持企业发展的办法来稳定和推进出口和需求，另一方面就是加大固定资产投资力度，确保投资拉动经济增长。而在投资拉动中，房地产投资占很重要的比重。问题在于，由于目前房地产市场走弱，需求处在很强的观望和停滞状态，开发商拿地的积极性很低，去年和今年，深圳多幅土地出现流拍现象，政府土地收益必然减少，而政策规定，政府保障性住房的资金是要从土地收益中产生的。显然这种流拍现象会影响政策性住房的建设。从另一方面看，市政府从满足市民住宅需要的角度出发，做出了未来5年平均每年提供包括政策保障性住房在内的大约八、九百万平方米住宅面积的建房计划。在当前这种房地产低迷情势下，这个计划很容易让人想起香港1997年后房地产市场低迷态势下，港府仍然作出的那个麻烦不断的“八万五计划”，当然这个居屋计划最后是停止执行了。因为，深圳下一步如果新盘供应突然大规模放量，加上新盘存量和二手房，将导致供给总量远高于市场实际需求的地步，那将进一步强化供大于求的局面，结果是进一步助推房价下跌，带来市场的波动，继续影响深圳国民经济的正常发展。

三、宏观调控不等于“救市”论

深圳市某官方背景的研究机构在年中报告中提出，根据近一年来深圳住宅市场的下跌调整格局，建议政府在税收等方面推出一定的鼓励措施，来保障房地产市场的平稳和健康发展。我认为这个建议是有道理的。然而，在深圳舆论界，这个建议被一些人称为“政府救市论”。事实上，这个报告提出的建议仅仅是属于政府的一种宏观调控的方法，并没有提到什么“救市”不“救市”，某些人用“救市”这个词形容也太夸张了。当房价涨得过快的时候，政府出台一些政策予以适度干预；当房价跌得过快的时候，政府也可以出台一些政策予以干预，这是完全正常的，真正的市场经济决不是把一切都交给市场，而是市场和政府这两只手都要合理地用。有一种说法，认为政府不能干预，这是连最基本的道理都抛在脑后了。当然，政府如何干预，是要选择的，比如，更多的是采取经济和法律的手段，但是说政府不能干预，显然是常识性的错误。美国应该是市场经济最发达的国家了吧，但是我们可以看看，次贷危机下，美国政府出手的力度相当大，给“两房”的政策扶持力度几乎让我们不敢想象。当然我们不能说，美国怎么也搞起计划经济来了。

事实上，从2003年以来，随着中国房地产市场的逐步趋热，国家和中央政府就一直在推进适度的干预，包括采取货币、税收、法律、行政等各种办法，防止房地产泡沫对房地产市场的负面影响加剧。当然，2007年9月推出的第二套房贷的货币政策是一个关键性干预，从深圳看，楼市的真正下跌，最后就是这个干预的效果。如果一定要用“救市”的概念，这不就是最大的“救市”吗？为什么当时推出这种对房地产市场有极为重大影响的国家政策时，有些人没有说这是“救市”，反而对深圳本地的一个希望政府出台一些相关政策的小小建议冠以“救市”来大加批驳？这实在是咄咄怪事。我希望房地产舆论界千万不要总搞一些不着边际的事情，任由一些人在那里搅乱舆论导向。

四、深圳房地产发展应该明确的几个问题

深圳房地产发展到今天，可以说大体要经历一个完整的轮回了，就是发展起来，涨上来，涨到不合理的地步，再跌回来，跌到合理的位置，然后再继续发展。我认为，对于深圳房地产下一步的发展，我们应该有如下一些明确地认识：

第一，必须保持房地产市场的合理、稳健的发展。总希望房价上涨显然是错误的，但是，希望房价一直跌下去的想法也是不对的。深圳房地产界现在有一种怪现象，“剑客”横行，怪论当道，一会儿搞什么“专家打赌”，一会儿又冒出个“千亿断供”，紧接着就来了“万人购房团”。当这些躁动的东西充斥深圳房地产市场，并诱导人们的目光偏离了对城市经济平稳健康发展和居民合理正常的居住消费的关注时，这完全是改革开放先锋城市深圳的悲哀。我认为深圳在房地产发展方面应该恢复传统的大气和从容，负责任的各界人士应该团结起来，真正为这个城市的长远着想。从目前情况看，深圳的楼市已经到了需要相对稳定发展的阶段，不应该鼓励大起大落，政府和业界应该着眼于在新的起点上的产业整合、制度建设、行业规范和市场培育，而不是让少数“剑客”式的人牵制市场的走向。

第二，房地产业应该为保持深圳国民经济的合理、健康、快速发展继续做出贡献。近来，党中央、国务院根据全国上半年宏观经济发展的实际，提出由原来的“双防”改为“一保一控”，并且央行也将配套对去年以来实行的从紧的货币政策进行局部微调。这是国家在宏观调控方面的重大转变。其中的一个核心指向是，不能让国民经济萎缩退步。从深圳角度看，这个问题显得更加迫切。今年以来的经济形势不容乐观，其中，房地产市场的低迷态势是做了很大“贡献”的。让暴利充斥的房地产市场在较短时间内跌下来，这是大好事，但是，当这个市场低迷到对国民经济的良性发展都要产生严重负面作用的时候，就应该收敛了。恢复深圳房地产市场的良性发展，决不是说要让房价掉头再次走高，这是不现实的，也是不合理的，房地产商和中介再也不要干那种可以任意提价的蠢事。我认为房价在相当长一段时间内应该保持平稳。良性发展的主要表现应该是楼市能够真正按照实际需求实现应该有的成交量。现在的成交量完全没有反映出深圳的真实需求。让那么多房子卖不出去，让那么多应该买房的市民在那里持币观望，这种现象是不正常的。政府也好，舆论也好，专家也好，开发商也好，大家都应该认真想一想如何真正解决深圳的经济困难，而不是在那里各自为自己的一己之利而战。

第三，深圳已经无法忽略香港房地产的影响。总有些人对于把深圳和香港进行直接比较不以为然。但是，深港之间日益强化的互动已经是不可逆转的事实。现在，深圳和香港之间的合作正在加大力度，已经提出要在未来共建深港国际大都会。现在两地的交往日益频繁，特别是香港人到深圳工作、置业的人越来越多，深港之间的那条管理线正在日益虚化。这种情况下，问题就出来了，从两地的经济差距看，香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP10000美元，香港平均房价约4万元港币，深圳平均房价1万多元人民币。显然，随着深圳经济的快速发展，两地的经济实力会不断缩小，相应地，两地的楼市价格也会慢慢地接近，这是不以人的意志为转移的。当然，真正出现价格接轨，要等到二十年以后，而这种缓慢的接轨过程就发生在每一年中。这就意味着，如果我们不能保持深圳房地产市场的平稳、良性发展，而是任由它长期低迷下去，可能的结果是，到了一定的时段，这个市场会出现报复性反弹，再一次的暴涨格局不能说就一定不会出现。为了防止这种局面的出现，就应该未雨绸缪，通过理顺行业和市场，加大对非理性的暴涨和暴跌两个方向的宏观调控力度，来确保深圳房地产市场的良性发展。这是保持深圳经济稳定健康发展的需要，是保障深圳市民基本住房条件的需要，是维护深港正常关系的需要，也是认真完成中央交给深圳的维护香港繁荣稳定任务的长期需要，每一个深圳人都应该在这个问题上保持清醒的认识。

               （作者系综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员）